Récupération des charges de gardiennage : position et propositions de la CGL

Application du décret du 19 décembre 2008 portant modification des conditions de récupération des charges de gardiennage :

POSITION ET PROPOSITIONS DE LA C.G.L.

Le Plessis, le 22 mai 2009

Il convient d’abord de rappeler que la CGL, pas plus que les autres confédérations de locataires représentatives, ne demandait ce décret et qu’elle n’a cessé, comme les autres, de faire connaître son opposition à la méthode et au contenu des propositions que le Ministère avançait.

Mais nous sommes en démocratie, le décret existe et nous devons faire avec, malgré les ambiguïtés et les imprécisions qu’il contient, qui ne manqueront pas de soulever un certain nombre d’interrogations quant à l’interprétation de certaines “innovations”.
Notons que ce décret est très clair sur un point :
La définition des deux tâches donnant lieu à récupération et le pourcentage de celle-ci. Point inchangé : ce sont toujours les tâches d’entretien des parties communes, ainsi que l’élimination des déchets ménagers qui font l’objet d’une récupération et elles seules. Ce point est incontournable.
Seules modifications, l’introduction du pourcentage de 40%, dans le cas de l’exécution d’une seule tâche et la récupération, à concurrence de 10%, de la rémunération du personnel d’encadrement technique, chargé du contrôle direct des travaux du gardien ou de l’employé d’immeuble. Ajoutons la référence systématique, au contrat de travail des personnels.
On peut donc affirmer que ces nouveautés sont favorables aux bailleurs qui respectaient la législation précédente (il y en avait), puisqu’ils peuvent récupérer désormais 40% pour une seule tâche accomplie et 10% du personnel technique de contrôle.
Ceci étant, force est de constater que ce décret ne remet pas en cause les textes précédents et que l’essentiel de la législation reste en vigueur, notamment la liste des charges récupérables, publiée en annexe du décret du 9 novembre 1982, qui est seulement modifié en ce qui concerne les modalités et les taux de récupération (apparition de celui de 40%) des deux charges jugées essentielles.
En conséquence, il est évident que la rémunération d’un gardien ou d’une gardienne qui n’accomplit aucune des deux tâches explicitement mentionnées ne peut donner lieu à récupération. Procéder autrement, sous quelque prétexte que ce soit, serait totalement contraire à la lettre du décret, donc illégal et reproduirait la situation que nous avons connue et déplorée avec la législation précédente, malgré la jurisprudence établie par la Cour de Cassation, dont il semble que les bailleurs ne veulent plus.
Pour nous, les choses sont donc parfaitement claires : nous n’accepterons de récupération, que dans la mesure où, calculée selon les taux annoncés, elle correspondra à un travail effectivement accompli par l’intéressé, selon son contrat de travail ou la fiche de poste le concernant personnellement.
Ceci est valable pour les gardiens et les employés d’immeuble mais aussi, puisque son salaire est désormais partiellement récupéré, pour le personnel technique d’encadrement chargé du contrôle de ces derniers. Nous approuvons totalement ce qu’écrit, à ce sujet, le rédacteur de l’article consacré au décret du 18/12/09, dans le N°876 de ” Actualités habitat “, organe de l’USH, en date du 15 mars 2009 (p.20 et 21) : ” le personnel d’encadrement, sur le terrain, supervise, anime, encadre ou vérifie les travaux effectués par le gardien ou l’employé d’immeuble…Il peut s’agir d’un personnel administratif, à la condition qu’il se déplace sur le terrain pour le contrôle des missions effectuées. “
Nous ajouterons simplement que, bien entendu, ces ” contrôleurs ” agissent sous la direction et la responsabilité des directeurs délégués et qu’ils doivent aussi contrôler la qualité des prestations de l’entreprise de nettoyage quand celle-ci intervient sur un secteur.
Ce qui précède étant difficilement contestable et semble-t-il admis par les deux parties (Office et Locataires), comme en témoigne les débats de la réunion, tenue à l’initiative de la Direction Générale, le 13 mai dernier, il nous semble nécessaire de ne plus tarder à mettre en place, dans toutes les délégations, en tenant compte des situations différentes et des difficultés particulières de chacune, les conditions nécessaires à l’application du décret. Il est évident qu’un certain nombre de mesures concrètes s’imposent concernant l’information et l’implication du personnel (gardiens, employés d’immeuble, encadrement), le redécoupage et la réorganisation de certains secteurs, la répartition parfois nouvelle des tâches, l’intervention éventuelle d’entreprises, le calcul des coûts des solutions choisies, étant entendu, en bonne logique que ceux-ci devraient normalement baisser pour les locataires qui n’acquitteront plus de charges indument prélevées.
La réunion du 13 mai a montré, contrairement à ce que certains de nous pensaient, qu’il n’y a sans doute pas de solution unique satisfaisante pour toutes les délégations. Ceci étant acquis, il doit être entendu que si les moyens et les solutions sont différents, le cadre du décret, les objectifs et la volonté de les atteindre doivent être les mêmes pour tous : respecter strictement les obligations légales, veiller à l’intérêt général, celui de l’Office, sans doute mais aussi celui de ses locataires (donc éviter absolument des choix qui pourraient se justifier sur un plan pratique ou administratif mais qui les pénaliseraient, par exemple en mettant en place des secteurs trop petits).
Le cas de Chaville qui a été évoqué, où pourraient cohabiter deux groupes, l’un de 75 locataires subissant une retenue de charge maximum (600€ ?) et l’autre de 80, totalement exonéré, est un contre-exemple à écarter impérativement. Des solutions existent certainement (regroupement, péréquation, affectation du même gardien sur les deux secteurs et autres…). Nous ne sous-estimons pas la difficulté de la situation mais nous pensons, qu’avec de la volonté, de la détermination et de l’imagination – et nous savons que les cadres de l’Office, à tous les niveaux, n’en manquent pas – on peut trouver une solution juste donc satisfaisante. Nous pensons aussi que la Direction Générale, comme c’est son rôle, veillera, dans tous les cas, à assurer l’équité la plus complète possible entre ses locataires.
Il est probable que, le 28 mai, toutes les délégations, comme elles s’y sont engagées, présenteront un projet élaboré d’application du décret sur leur patrimoine, susceptible d’être entériné par le Conseil de Concertation locative qui suivra rapidement, nous l’espérons. Car rappelons que, selon la volonté ministérielle, le texte est en vigueur depuis le 1er janvier 2009 ! Que se passera-t-il, en 2010, quand on soldera l’exercice 2009 ? Quel texte sera-t-il retenu : celui de novembre 1982 ou celui de décembre 2008, qui risque d’être très partiellement appliqué? Il est évident que si l’on devait retenir l’ancien décret pour calculer les charges, nous irions vers un grave différend.
En ce qui concerne l’application pratique sur le terrain, nous pensons, qu’il serait bon d’y procéder, dès que possible (certaines délégations sont prêtes), sans attendre la fin des discussions générales entre l’Office et les associations de locataires, celles-ci devant maintenant porter sur les ambiguïtés et les imprécisions du texte et demandant une analyse plus poussée.
Les ambiguïtés et les imprécisions du texte : les points qui manquent tout à fait de clarté.
S’il nous semble que nous pourrons aisément, maintenant, nous mettre d’accord sur les modalités de mise en pratique du décret dans toutes les délégations, nous craignons qu’il n’en soit pas de même quant à la lecture des ” précisions ” qui suivent la définition des tâches récupérables et des taux de récupération.
Il est évident que les rédacteurs du texte ne sont ni des locataires d’HLM, ni des professionnels du logement social mais de hauts fonctionnaires qui évoluent très loin de la réalité.
Ainsi peut-on lire : la rémunération du gardien et les charges y afférentes sont exigibles au titre des charges récupérables à concurrence de 75% de leur montant, y compris lorsqu’un tiers intervient pendant les repos hebdomadaires et les congés prévus par son contrat de travail, ainsi qu’en cas de force majeure, d’arrêt de travail ou en raison de l’impossibilité matérielle ou physique temporaire pour le gardien d’effectuer seul les deux tâches.
Même consigne si le gardien n’effectue qu’une seule tâche, récupérable à 40%.
Qu’est-ce que cela veut dire en bon français? Tout simplement que la rémunération du gardien (et des charges y afférentes), sera retenue quelle que soit la quantité de travail qu’il fournira. S’il accomplit régulièrement les tâches prévues dans son contrat de travail, tant mieux pour les locataires, s’il est défaillant (maladie réelle, accident ou faiblesse passagère), tant pis pour eux : ils devront payer deux fois pour la même tâche, le gardien absent et son remplaçant. Encore heureux, si l’impossibilité physique n’est que ” temporaire ” ! Mais temporaire, cela veut dire quoi : trois jours, trois semaines, trois mois ? Ce n’est pas précisé. Pas plus que ne l’est la notion de ” cas de force majeure ” et le motif possible de ” l’arrêt de travail ” ? Pas davantage ! Il appartient aux acteurs de terrain de se débrouiller entre eux. Et quand on lit ce qu’écrit le rédacteur de l’USH (qui représente surtout les bailleurs) dans l’article cité plus haut, on sait de quel côté penchera la balance.
Même joyeuseté en ce qui concerne les couples de gardiens : “un couple de gardien qui assure, dans le cadre d’un contrat de travail commun, l’entretien des parties communes et l’élimination des rejets est assimilé à un personnel unique pour l’application du présent décret.”
On pense, quand on croit connaître sa langue, “qu’un couple assimilé à un personnel unique, “cela veut dire que deux font un, donc qu’il n’y aura qu’une retenue à 75%. Pas du tout : certain pensent que “personnel unique” signifie que les intéressés sont toujours deux, au moins pour la récupération.
Un espoir toutefois : quand on le lit attentivement, le décret considère en fait que le couple qui assure les deux tâches récupérables en se répartissant le travail est assimilé à un personnel unique, à condition que ses membres disposent d’un contrat de travail commun. Or, on nous dit que, bien souvent, le contrat de travail n’existe pas, en particulier pour les fonctionnaires et qu’il est remplacé par une lettre d’engagement (et, ou) par une fiche de poste. Il est donc tout à fait possible que bien des couples de gardiens n’ont jamais eu un tel document et, dans ce cas, la recommandation ne les concerne pas.
On le voit, nous avons encore un certain nombre de points d’une grande importance à mettre en débat et à éclaircir, pour parvenir à l’accord que nous souhaitons tous et qui doit nous permettre, dans un climat apaisé, de mettre sereinement en application le décret que nous examinons aujourd’hui.
Office-Locataires : pourquoi pas un accord “gagnant-gagnant ?”

La formule a fait florès il y a peu de temps et il peut paraître risqué, voire naïf, de l’utiliser dans ce débat. Mais elle nous paraît répondre assez bien à l’esprit qui est le nôtre aujourd’hui.
La question est récurrente : dans cette affaire de décret, qui gagne quoi ? Les bailleurs (l’Office) ou les locataires ? Il est donc légitime de la poser clairement même si, en l’état de la question, la réponse n’est pas évidente.
Bien entendu, chaque partie pense que c’est l’autre qui gagne : les confédérations de locataires estiment, qu’une fois de plus, le Ministère a répondu à la demande des bailleurs, quant à ceux-ci, nous l’avons entendu souvent depuis la parution du décret, ils déclarent volontiers qu’ils vont “perdre de l’argent”. A ce propos, nous remarquerons que cette expression est impropre : en réalité, en appliquant le nouveau texte, ils en prélèveront un peu moins que lorsqu’ils ignoraient la législation alors en vigueur. Ceux qui la respectaient, comme nous l’avons noté précédemment, sont plutôt gagnants.
Et, lorsqu’on parle de “compensations” pour l’Office, on nous permettra d’évoquer aussi des compensations pour les locataires qui, pendant plus de deux décennies, ont acquitté des charges souvent lourdes qu’ils n’auraient pas dû payer.
Nous pensons donc qu’il ne faut pas privilégier l’aspect financier de la question. Nous sommes persuadés que l’Office, qui se préoccupera désormais d’obtenir des gardiens l’accomplissement des tâches qui leur reviennent et justifient leur récupération, ne sera pas aussi perdant qu’il semble le croire.
Ce qui est en jeu, c’est une nouvelle conception de la gestion locative, plus proche des locataires (et des personnels), plus transparente, plus juste, avec pour conséquence, une amélioration certaine du service rendu.
C’est aussi la fin d’un lourd contentieux qui opposait l’Office à ses locataires et périodiquement obérait leurs relations.
Si les discussions engagées vont à leur terme et permettent de dégager un consensus entre l’Office et ses locataires, si nous trouvons une solution juste et équilibrée au problème posé (elle existe), ce sera la preuve, qu’à l’Office Départemental, le dialogue et la concertation, ça marche et que le partenariat naturel et indispensable entre Office et Locataires est désormais bien en place. Alors, nous serons tous gagnants.

Jean ZABLOT

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POSITION ET PROPOSITIONS DE LA C.G.L. (II)

(Suite aux deux réunions regroupant les représentants de l’Office et des locataires, tenues à l’initiative de la Direction Générale, complément au document remis le 22 mai 2009.)

Le Plessis Robinson, le 11 juin 2009

Ensemble des charges de travail des gardiens.
L’application du décret doit être l’occasion de faire le point sur cette importante question, qui ne peut être laissée à la seule appréciation des gardiens eux-mêmes, ni à celle des locataires sur le terrain, ni à celle des cadres de l’Office, aussi compétents soient-ils.
En l’absence de convention collective propre à cette catégorie de personnel des offices HLM, nous ne pouvons que nous référer aux contrats de travail existants, aux fiches de poste, aux lettres d’embauche adressées au personnel recruté et aux informations que nous parvenons à glaner, ici ou là, sur les travaux préparatoires de la future convention collective, toujours sur le chantier.
Nous pouvons aussi utiliser la Convention collective des personnels des sociétés anonymes d’HLM du 27 avril 2000 (voir photocopie jointe) qui reflète les exigences de qualifications attachées aux activités déployées par ces sociétés dans la gestion de leur patrimoine. A noter, que cette convention, signée par la Fédération des sociétés anonymes d’HLM, l’a été aussi par les syndicats des personnels. En ce qui concerne les charges qui incombent aux gardiens, les problèmes posés et les besoins du service ne sont sans doute guère différents d’un patrimoine à l’autre, on peut donc s’inspirer de ce qui se fait dans les S.A. d’HLM.
Les gardiens doivent donc exercer leurs fonctions dans cinq grands domaines : l’entretien courant du patrimoine (qui inclut ” l’entretien des parties communes et des abords immédiats des immeubles, ainsi que le traitement des ordures ménagères “), la participation à la maintenance et à la gestion technique de ce patrimoine, la gestion locative, la gestion sociale et l’animation des personnels. Bien entendu, leur participation aux activités prévues dans chaque domaine dépend de leur qualification et des consignes de leur hiérarchie. Il n’en reste pas moins que nous avons là un cadre qui permet de définir et de répartir les tâches à accomplir pour que le service rendu soit le meilleur possible, ce qui paraît être notre objectif commun.
Il est évident que toutes les tâches que le gardien doit accomplir (notamment les deux mentionnées dans le décret) devront être clairement consignées et définies dans la fiche de poste signée par celui-ci, ce qui devrait éviter toute contestation future de sa part. Il sera aussi nécessaire de s’assurer que les tâches récupérables proposées sont faisables par le gardien seul, afin d’éviter les situations confuses, entraînées par des arrêts de travail intempestifs et le remplacement de l’agent.
Avancer, comme cela a été sous-entendu, au cours des échanges qui ont eu lieu, que l’accomplissement des deux tâches retenues par la législation risquait de se faire au détriment des autres tâches dont nous venons de donner un aperçu et qu’il faudrait accorder la priorité au service rendu, serait créer un faux débat. Ces tâches font partie de l’ensemble de celles qui incombent au gardien et n’absorbent pas tout son temps, nous avons sur notre patrimoine même, de multiples exemples de gardiens qui font correctement tout le travail exigé par leur métier. Il n’y a donc pas de choix a faire entre les unes et les autres.
Une doléance récurrente des locataires, qui mérite d’être retenue, c’est bien souvent de ne trouver personne à la loge quand ils s’y présentent. Si celle-ci est tenue par un couple de gardiens, c’est évidemment anormal. Si le gardien est seul sur son groupe, ce qui est de plus en plus le cas, c’est différent : il ne peut être à la fois présent à la loge, à disposition des locataires et sur le terrain, pour accomplir l’une des nombreuses tâches qui lui reviennent.
La solution nous paraît être de fixer des plages horaires, à des heures propices, où il serait possible de rencontrer le gardien à sa loge ou de le joindre sur son téléphone portable professionnel. C’est peut-être une question de simple organisation et de bonnes habitudes à prendre pour les uns et les autres.

Cas des couples de gardiens.
Les indications concernant ce cas dans le décret sont suffisamment vagues pour prêter à toutes les interprétations contradictoires. On ne peut accepter que les deux personnes concernées se partagent le travail sur un secteur et soient récupérées à 75% chacune, alors que les gardiens et gardiennes opérant seuls devraient tout faire (étant entendu, qu’il s’agit de groupes ne dépassant pas 199 logements ou d’une partie de groupe plus grand) Il y aurait là une situation anormale, parfaitement injuste, qui ne manquerait pas de susciter le mécontentement de ceux qui ne bénéficieraient pas de cette étrange faveur.
Dans l’attente des précisions nécessaires et en l’absence de contrat commun, si chacun a le sien propre, on doit analyser la situation du couple au regard des charges, uniquement par rapport à ces contrats, sans pouvoir assimiler les deux agents à un personnel unique.
On peut accepter que l’épouse du gardien puisse se voir attribuer l’une des tâches obligatoires (l’entretien réel des parties communes, par exemple) et soit alors récupérée à 40%. Si, pour une raison quelconque, ce n’était pas le cas, il ne devrait pas y avoir de récupération. Ce qui est évident, c’est qu’il faudra impérativement lever l’ambiguïté de l’expression “personnel unique”.

Gardien : pourcentage et modalités de la récupération.
“Lorsque le gardien assure, conformément à son contrat de travail, l’entretien des parties communes et l’élimination des rejets, sa rémunération et les charges y afférentes sont récupérables à concurrence de 75% de leur montant (40%, s’il n’assure que l’une ou l’autre des deux tâches), y compris lorsqu’un tiers intervient pendant les repos hebdomadaires et les congés prévus dans son contrat de travail, ainsi qu’en cas de force majeure, d’arrêt de travail ou en raison de l’impossibilité matérielle ou physique temporaire pour le gardien d’effectuer seul les deux tâches.”
Bel exemple de jargon administratif, pour lequel on peut se demander si son rédacteur a lui même bien compris l’impact de ce qu’il écrivait sur la réalité.
Ecartons d’abord ce qui est clair :
- Toute dépense de personnel n’est pas récupérable, seules le sont celles qui concernent les deux tâches mentionnées. Par ailleurs, l’accomplissement obligatoire de celles-ci, qui doivent être prévues dans le contrat de travail, en fait deux conditions cumulatives. La nouveauté, c’est que l’agent peut n’en accomplir qu’une, la récupération tombant à 40%.
- La possibilité de récupérer les dépenses de personnel remplacé pendant ses repos ou congés n’existe que si ceux-ci sont bien prévus dans son contrat de travail.
Venons-en à ce qui est moins clair :
- On parle d’impossibilité pour le gardien d’effectuer seul les deux tâches. C’est donc qu’il peut en assurer au moins une, ou un peu des deux. Dans ce cas le remplacement est tout à fait différent d’un cas à l’autre et sa durée et son coût varient sensiblement.
Enfin, ce qui est tout à fait obscur et ne manquera pas de faire naître des débats animés :
L’intervention d’un tiers “en cas de force majeure, d’arrêt de travail, ou en raison de l’impossibilité matérielle ou physique temporaire pour le gardien d’effectuer seul les deux tâches.“
L’arrêt de travail, nettement isolé dans la phrase, n’est pas motivé. Pourquoi s’arrête-t-on de travailler ? Peu importe : il fallait surtout ne rien oublier dans la liste des motifs de remplacement.
En cas de force majeure (évènement extérieur à la personne, “irrésistible” et imprévisible) qu’est-ce que cela veut dire ici ? L’auteur se garde bien de nous le dire. Cette notion, empruntée au droit de la responsabilité, a toujours suscité des controverses sur sa définition et des appréciations différentes selon les tribunaux, en fonction des circonstances. On aurait aimé quelques exemples : il nous faudra attendre que le cas se produise, avec un risque certain de contentieux, pour savoir ce qu’il en est et quels sont les cas concernés.
En raison de l’impossibilité matérielle. Exemples ? Le manque de matériel ou de produits de nettoyage ? La perte de la clef d’une réserve ? Une grève des éboueurs (mais dans ce cas, le remplacement est inutile.) ?
Ou d’une impossibilité physique temporaire. Là, on comprend mieux. Ce qui pose problème, c’est le terme temporaire (qui ne concerne qu’une impossibilité physique). Quelle est la durée de ce temporaire ? Trois jours, une semaine, trois mois, un an ? Il est des maladies ou des séquelles d’accidents qui peuvent se prolonger longtemps. Il faudra impérativement que les intéressés (bailleurs et locataires) fixent des limites précises.
Et si le temporaire devient définitif ? Le bailleur devra-t-il rembourser les charges récupérées au titre de l’impossibilité physique temporaire, s’il est avéré, après coup, que l’impossibilité est définitive ?
Il est évident que les rédacteurs de ce décret, en employant volontairement des termes vagues et des formules abstraites, avaient pour première préoccupation, de couvrir tous les cas de figures permettant aux bailleurs de récupérer le maximum des charges de gardiennage. Reste à savoir si ceux-ci entreront dans ce jeu ou s’ils privilégieront la concertation sincère et loyale avec leurs locataires.
Ainsi, imaginons la situation inique d’un gardien dont le contrat de travail stipule qu’il doit effectuer l’entretien des parties communes et le traitement des rejets et qui soit placé dans la situation d’impossibilité physique (ou matérielle) de n’en assurer aucune : le bailleur pourrait alors récupérer 75%de sa rémunération et des charges y afférentes ainsi que celles du tiers qui le remplacerait (100%, s’il s’agit d’un employé d’immeuble)
Existe-t-il, en droit français, la possibilité de faire payer deux fois le même service, l’une au titulaire du service, l’autre à son remplaçant, à un particulier durement pénalisé, même s’il n’est en rien responsable de la carence du premier ? Nous en doutons et nous nous étonnons que personne, ni dans les confédérations de locataires, ni dans celles des bailleurs, n’ait songé à interpeller le Ministère pour exiger les précisions indispensables à l’application correcte du décret.
Pas même l’USH, qui regroupe tous les organismes HLM, Offices, OPAC, SA, et dont on pourrait penser qu’elle a vocation à défendre tous les acteurs du logement social (bailleurs, personnels et locataires).
Mais, reprenant à son compte la position d’un précédent ministre du logement, selon laquelle “la notion de rémunération doit être prise au sens large et inclut les frais de remplacement des gardiens pendant leurs absences ou congés“, elle déclare sans état d’âme, que le remplacement du gardien est bel et bien récupérable, sous-entendu : dans tous les cas (cf Actualités habitat, N°876 du 15 mars 2009) Ne perdons pas notre temps à ergoter sur l’expression “au sens large” ni sur la signification des termes absences et congés et admirons que l’opinion d’un ministre de passage ait valeur de texte de loi et que nul ne paraît s’en inquiéter.
Il nous reste à espérer que la concertation ouverte par la Direction Générale de notre Office sera plus sérieuse et moins expéditive et que les quatre réunions qui auront eu lieu entre représentants de l’Office et des associations de locataires n’auront pas servi à rien.
Nous continuons de penser qu’il est possible, au point du débat où nous en sommes, de parvenir à un accord “gagnant-gagnant”, qui s’inscrive dans le cadre du respect mutuel et la perspective du dialogue et de la concertation et qui préserve l’essentiel des intérêts légitimes des deux parties.
On ne peut oublier que l’OPDHLM-92 a pour autorité de tutelle le département d’origine du Président de la République. Qu’on le veuille ou non, c’est “un établissement-phare” et ce qu’il fait ou fera ne sera pas sans conséquences sur les décisions prises par les autres organismes du logement social. Eh bien ! Qu’il soit une référence sinon un modèle. Son image de marque est déjà bonne, elle ne peut qu’y gagner encore.

Jean ZABLOT